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物業費的定義,收取的基本條件有哪些規定

2018-06-11 16:36 伊犁晚報  

摘要:隨著人類向城鎮聚居,已經由過去傳統的獨門獨院單一所有權,向多個業主對同一個物業享有占有、使用、受益、處分的權利轉變。《中華人民共和國物權法》將其定義為“建筑物區分所有權”。通俗講,就是業主所取得的私密、封閉的起居空間,屬于業主的專有部分。除此之外,形成總體建筑物相鄰結構的部分都屬于全體業主共有。

隨著人類向城鎮聚居,已經由過去傳統的獨門獨院單一所有權,向多個業主對同一個物業享有占有、使用、受益、處分的權利轉變。《中華人民共和國物權法》將其定義為“建筑物區分所有權”。通俗講,就是業主所取得的私密、封閉的起居空間,屬于業主的專有部分。除此之外,形成總體建筑物相鄰結構的部分都屬于全體業主共有。

業主在獲得居住意義上的專有空間產權所有權的同時,還獲得了為形成建筑結構或滿足居住舒適度以及生活必需的大量處于共同持有部分的“持分權”。這種持分權也就衍生了對物業共同事務的成員權和共同承擔的法定權利與義務。因此,從法理來講,產生對居住區這部分共有部分與共同事務的正常運行、維護、保障等必然需要一筆費用。

那么,這筆費用由誰承擔?回答當然是業主。因為業主是權利人、受益人。

在日常生活中,很多業主普遍認為,物業公司提供服務,業主支付費用,物業費就是業主支付給物業公司的服務對價。其實,這種觀點既不符合法理,也不符合實際。根據《物權法》和2009年最高法院公布的物業服務糾紛司法解釋,明確指出,物業費是指業主因維護共有物業而籌集的資金,與《物業管理條例》規定的物業服務費,兩者的法律意義是完全不同的,物業服務費是業主向物業服務人支付的勞務對價。當前,物業糾紛大部分是物業費的糾紛,而所有物業費的糾紛都與分不清這兩個概念有關。弄清楚物業費與物業服務費,才能理順物業管理的一系列難題。

目前,根據《物權法》規定,即便小區在業主自行管理的情況下,所有的管理費用都由全體業主分攤,并不會因為沒聘請物業公司,業主就能不交物業費。另外,《物業管理條例》也規定,業主的義務之一就是按時交費。這里并不涉及物業公司,也不以物業服務合同有無約定為前提。這就表明,業主交物業費,并不是購買物業企業的服務,而是業主承擔區分所有建筑管理責任的方式與義務。

“物業費”是物業管理中最基礎的問題之一,在業主明確了定義后,回答小區物業服務費收取的基本條件就比較容易。目前,國家發展改革委、建設部發布的《物業服務收費管理辦法》規定了物業費由服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤組成。服務成本包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用等9大類,是構成物業費的最主要部分,而物業公司的利潤只是物業費中的一小部分。綜上所述,物業費不是物業企業的勞務對價,不是物業公司的營業收入,而是業主的共同財產。伊寧市物業服務行業協會(宣)

責任編輯:陳新梅

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